Mietrecht

Im Rahmen des Mietrechts streiten in der Regel Mieter und Vermieter, manchmal auch Mieter untereinander. Häufige Fälle sind die Räumungsklage nach einer Eigenbedarfskündigung oder Kündigung wegen Mietverzuges, aber auch Mietzahlungsklagen kommen regelmäßig vor. Mietzahlungsklagen resultieren häufig aus Mietminderungen des Mieters aufgrund von Mietmängeln. Im Gegenzug verlangt der Vermieter häufig die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Auch Mieterhöhungen sind häufig Gegenstände von Mietstreitigkeiten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kommt es in manchen Fällen zu Prozessen um die Kaution / Mietkaution.

Die Geschäftsraummiete hat bereits aufgrund des hohen Anteils an gewerblich genutzten Immobilien in der Immobilienwirtschaft eine enorme Bedeutung. Maßgeblich bei der rechtlichen Beziehung zwischen Vermieter und Mieter ist zum einen der zwischen diesen abgeschlossene Geschäftsraummietvertrag. Zum anderen wird das Geschäftsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter durch gesetzliche Vorschriften (insbesondere durch die mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB) bestimmt. Nur wenige geschäftsraumrechtliche Bestimmungen (§§ 578 BGB bis 580 a BGB) befassen sich speziell mit Mietverhältnissen über Grundstücke und gewerblich genutzte Räume. Im Übrigen gelten auch für die Geschäftsraummietverträge die Regelungen des am 01.01.2002 in Kraft getretenen Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes, das auch für das Mietrecht eine Reihe an Änderungen zur Folge hatte.
Auch wenn früher der Grundsatz galt, dass Verträge gelten, wie sie geschlossen wurden („pacta sunt servanda“), ist seit einigen Jahren ein Umdenken in der Rechtsprechung feststellbar. Zum einen sind Gewerberaummietverträge durchaus auch im Hinblick auf die Bestimmungen hinsichtlich der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu überprüfen und zum anderen nähert sich die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei einzelnen Vertragsklauseln wie z.B. Schönheitsreparaturen, Kleinreparatur, Kündigungsfristen usw. immer mehr der Rechtsprechung aus den Wohnraummietverhältnissen an. Für den Nutzer von Gewerberaum bedeutet dies, dass eine regelmäßige Überprüfung seines Mietvertrages stattfinden muss, damit die Rechte und Pflichten des Mieters als auch des Vermieters ordnungsgemäß wahrgenommen werden können.

Das Wohnungsraummietrecht hat in den letzten Jahren wesentliche, tiefgreifende Änderungen erfahren. Seit dem 01.09.2001 ist das sog. Mietrechtreformgesetz in Kraft getreten. Wichtige Regelungen des Mietrechts für private Wohnungswirtschaft wurden neu geregelt und auch zusammengefasst. So sind die Bestimmungen über die Abrechnungen von Betriebs- und Heizkosten mittlerweile im BGB aufgeführt und nicht mehr durch ein spezielles Gesetz geregelt. Das Wohnraummietrecht ist ein sog. Schutzgesetz, welches die Mieter gem. des Sozialstaatsprinzips schützen soll. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Vermieter rechtlos gestellt sind. Vielmehr bietet das Kapitel im BGB eine Vielzahl von Möglichkeiten, vertragswidriges Verhalten der Mieter zu sanktionieren.
Nicht alles, was im Alltag streitig ist, ist durch den Gesetzgeber geregelt worden. Insofern ist insbesondere auf die Frage der durch den Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen hinzuweisen. Hier hat es in der Vergangenheit ganz erhebliche Änderungen der Rechtsprechungen gegeben. Eine Vielzahl von Vertragsklauseln ist in diesem Punkt unwirksam geworden, so dass Schönheitsreparaturen, welche in älteren Mietverträgen den Mietern aufgebürdet wurden, in der Regel unwirksam sind und vom Vermieter getragen werden müssen.
Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags empfiehlt sich sowohl für Mieter als auch für Vermieter die genaue Prüfung des Mietvertrags. Eine Vielzahl von Klauseln ist in sog. „Einheitsmietverträgen“ unwirksam und birgt für beide Seiten bei Beendigung oder auch Durchführung des Mietvertrags böse Überraschungen.

Rechtsanwalt und Notar
Klaus Humburg

SGH Rechtsanwälte Kassel Rechtsanwalt Klaus Humburg


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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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